小菜認為，2020年昆明房價會延續(xù)2019年走勢，整體穩(wěn)中小漲！但基于歷史數(shù)據(jù)、昆明樓市特點和全國房價走勢分析，年內還是有小幅下跌風險。下面是小菜個人看法，權作條友探討交流。

昆明歷史房價走勢

從中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，過去10年，昆明房價走勢與全國百城房價整體走勢是一致的，但也有不同之處。主要有兩個鮮明特點：

1.昆明房價橫盤比百城橫盤歷時更長。

全國百城房價橫盤期集中在2010年1月到15年6月，歷時近5年。

昆明房價橫盤期集中在2010年1月到17年1月，歷時7年。

2.昆明房價“后知后覺”！

在橫盤期，百城房價雖有波動，但整體走勢上漲，且2015年下半年橫盤結束后，房價一路高歌猛進，至今整體趨勢仍然在漲。

在橫盤期內，昆明房價總體走勢平穩(wěn)，但在百城房價橫盤結束（2015年6月到17年1月）開始上漲時，昆明房價反而下跌了，下跌周期還持續(xù)了一年半左右。

兼聽則明，再看下安居客網(wǎng)過去10年房價走勢。也是兩個特點：

1.在2010-2017橫盤期內，房價整體走勢都相對穩(wěn)定。

2.從2018年開始，房價漲幅很大，且2019年還在延續(xù)這種上漲勢頭。

再看下吉屋網(wǎng)2019年昆明新房和二手房價格數(shù)據(jù)，新房受到限購影響，價格有所波動；二手房價格一直在漲，并未隨著2018年底起全國新一輪房價橫盤止?jié)q和小跌。

照歷史經(jīng)驗分析，昆明這個發(fā)展趨勢就是不正常的！

2019年已過，2020年小跌趨勢概率大增！“后知后覺”嘛。

各項政策分析

2020年，影響昆明樓市的政策有哪些？目前看，主要有三個方面，其他政策基本對樓市沒有影響。

第一、限售和限購

2018年3月，執(zhí)行區(qū)域限售；7月，執(zhí)行限購。

主要打擊外地購房客戶和熱錢流入，拉長售賣周期；相比2011年1月限購令，簡直就是“毛毛雨”！沒啥影響，以至于連小菜都忘記還有這個政策存在。

第二、貸款政策

去年10月，房貸利率換錨LPR，多家銀行首套房貸利率從4.9%-5.39%普遍上漲到5.5%-5.88%水平；二套房貸利率普遍從5.39%上浮到5.65%水平。

據(jù)小菜走訪了解，利率上漲的主要原因是臨近年底，各家銀行信貸資金額度緊張，并沒有抑制房價意愿。

即將在3月展開的存量浮動利率貸款“換錨”，只會對存量房貸產(chǎn)生影響，不會對市場交易產(chǎn)生影響。

第三、央行降準

今年1月，央行降準0.5百分點釋放8000億資金，直接為商業(yè)銀行每年降低資金成本150億！雖然政策初衷是緩減小微企業(yè)、實體企業(yè)融資難、融資貴，但客觀上增強了商業(yè)銀行信貸資金實力，有利于引導LPR下行，也有利于刺激樓市成交。

從上面三方面政策效果看，第一個基本沒有影響；第二和第三個政策效果可以對沖了，樓市整體走勢應該是延續(xù)的、穩(wěn)定的。

人口流入情況

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2018年末，全市常住人口685萬，城鎮(zhèn)常住人口499.02萬，占比72.85%（城鎮(zhèn)化率）。

從增量看，相比2017年，常住人口新增6.7萬，城鎮(zhèn)常住人口新增10.3萬。

過去6年，全市常住人口新增31.7萬，每年增幅在4-7萬；過去4年，城鎮(zhèn)常住人口累計新增41.52萬，年均增幅10萬以上。

相比2017年各大城市相繼開始“搶人”大戰(zhàn)，昆明在“搶人”方面明顯落后了。沒有專門政策和專門部門實施“搶人”戰(zhàn)略，全市城鎮(zhèn)常住人口增量有限，這個趨勢在2020年不會發(fā)生大變化，對房價走勢就不會有額外影響，房價走勢基本面依然是穩(wěn)的。

土地供應情況

據(jù)云南樂居數(shù)據(jù)顯示，2017、2018昆明土地市場成交保持高位，2017年成交13864 .16畝，2018年成交12054.7畝。

另據(jù)中指研究院2019年1-11月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，昆明土地成交規(guī)劃建筑面積3736萬平米，同比增長65%，位居全國第一；成交總價889億元，同比增長61%，位居全國第10。

【圖表數(shù)據(jù)來源云南樂居】

從近3年全市土地成交情況看，昆明土地供應充足，不會出現(xiàn)“供地荒”！對穩(wěn)定全市房價具有積極作用。

經(jīng)濟發(fā)展和居民收入

據(jù)2018年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：

1.昆明GDP為5206.9億元，同比增長8.4%。

2.全市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資75459元，城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資46629元。

3.全市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入42988元，同比增長8%。

從上面統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，全市整體經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，社會職工收入穩(wěn)定，人均可支配收入在增長。

2019年12月全市房產(chǎn)均價13253元/平米，全市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入42988元，買80平米房子需要攢多少年的錢？

單身狗：80*13253/42988=24.7年。

小夫妻：24.7/2=12.4年。

4個錢包：24.7/4=6.2年。

相比其他一線城市、新一線城市動不動就要攢40-60年以上收入看，昆明城鎮(zhèn)居民可支配收入與房價水平在合理區(qū)間內。

結論

從調控政策、土地供應、人口流入、經(jīng)濟與居民收入看，昆明房價在2020年具有可持續(xù)性，大概率是“穩(wěn)中小漲”行情；但基于歷史數(shù)據(jù)、昆明樓市反映“慢半拍”特點和全國房價趨勢判斷，2020年昆明房價還是存在小幅下跌概率！

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